en
Эл. почта: mail@1-engineer.ru
Центральный офис: Московская область, г. Химки ул. Ленинградская, стр. 25
Главная Статьи Делегируй это. О роли технического заказчика при реализации проектов строительства в промышленности

Делегируй это. О роли технического заказчика при реализации проектов строительства в промышленности

Случилось так, что вами принято решение о строительстве, и теперь предстоит обдумать, что необходимо сделать для реализации этого решения.

Помимо очевидных финансовых и юридических вопросов перед заказчиком строительства возникает целый список задач, связанных со сбором, подготовкой и утверждением проектной и разрешительной документации. Причем масштаб и размер строящегося объекта роли не играет. Будь то здание нового цеха, котельной или всего лишь небольшое складское помещение — работы будет много. О том, как ничего не упустить, и что делать, если собственные ресурсы не позволяют сделать ее самостоятельно, говорим сегодня.

Прежде всего, разберемся, что требуется от заказчика-застройщика* согласно действующему законодательству.

ЧЕК ЛИСТ №1. Разрешение на Строительство

Во-первых, необходимо получить разрешение на строительство**, а для этого предоставить в органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка:

  • правоустанавливающие документы на землю;
  • проект планировки и межевания территории;
  • градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
  • сбор результатов проведения публичных слушаний;
  • проектную документацию;
  • положительное заключение экспертизы проекта.

Получение этих документов — трудоемкий процесс, особенно это касается разработки проектной документации и прохождения ее экспертизы. При этом, даже если для выполнения работ по проектированию чаще всего на практике привлекается профильная организация (что на практике чаще всего и случается), именно заказчик строительства согласно действующему законодательству подает документы на экспертизу и получает заключение.

В целом, на этом этапе заказчику строительства предстоит подготавливать и согласовывать в ходе проектирования следующий (но не окончательный) перечень документов:

  • эскизный проект;
  • технико-экономические характеристики объекта;
  • варианты посадки здания на площадке;
  • предварительные варианты архитектурных решений;
  • архитектурно-градостроительные решения;
  • расчёт нагрузок для получения ТУ;
  • технические задания и заключение договоров на инженерные и изыскательные работы (гидрологических, геологических, геодезических);
  • техзадания на проектирование на основании собранной исходно-разрешительной документации и результатов изысканий.

Кроме того, именно заказчик должен:

  • получать все необходимые согласования для получения положительного заключения экспертизы (ЦГСЭН, Государственной экологической экспертизы и природных ресурсов, МЧС (УГПН), Промышленной безопасности для опасных производственных объектов);
  • получать положительное экспертное заключение на проект;
  • контролировать, оптимизировать и согласовывать принятые проектные решения с целью снижения затрат;
  • готовить исходные данные для проектирования.

Итак, вкратце мероприятия на старте проекта мы перечислили. Но, разумеется, на этом «формальности» не заканчиваются. Впереди ключевой этап — строительство — дорогостоящий, сложный и ответственный.

ЧЕК ЛИСТ 2. Организация строительных работ

Задачи заказчика на этом этапе можно разделить на производственные и технические.

Производственные задачи:

  • подготовка приемо-сдаточной документации в полном объеме;
  • подготовка технических заданий на СМР и поставку;
  • поставка на объект оборудования и материалов;
  • подготовка и своевременная корректировка комплектовочных ведомостей на материалы и оборудование по всем разделам РД;
  • ведение и контроль ведения общих и специальных журналов;
  • составление и контроль исполнения производственных графиков и планов;
  • подготовка актов передачи площадки и актов-допусков подрядным организациям;
  • приемка от проектировщика проектной и рабочей документации, организация ее согласования;
  • выдача утвержденной рабочей документации (РД) со штампом ВПР подрядным организациям;
  • отслеживание изменений РД и своевременная выдача измененной документации подрядчикам;
  • организация технического архива РД, приемо-сдаточной, исходно-разрешительной документации. Организация учета принятой и выданной документации;
  • организация разработки технических решений;
  • подготовка документации для проведения тендеров, сбор и анализ результатов опросов (об этом мы писали ранее в статье «Cубподрядчики: как убедиться, что на вас будут работать надёжные компании»);
  • заключение договоров подряда.

Задачи технического контроля:

  • проверка наличия необходимых документов на применяемые исполнителем материалы, изделия и оборудование, а также задокументированных результатов входного контроля и лабораторных испытаний;
  • контроль складирования и хранения строительных материалов, изделий и оборудования (неправильно складированные и хранящиеся материалы представитель технадзора может запретить к применению);
  • контроль соблюдения технологий строительства, проведения ПНР;
  • контроль проектной и исполнительной технической документации;
  • контроль точности расположения конструктивных элементов;
  • контроль исполнения предписаний контролирующих органов, их извещение об аварийных состояниях на объекте;
  • контроль соответствия строительных работ календарному плану и договору и подписание совместно с исполнителем двухсторонних актов, подтверждающих соответствие (без подписания этих актов переход к следующему этапу строительства осуществляться не должен);
  • заключительная оценка соответствия готового объекта строительному законодательству, проектной и нормативной документации (совместно с исполнителем);
  • получение декларации промышленной безопасности ОПО;
  • контроль и организация на объекте ОТ и ТБ, пожарной и экологической безопасности;
  • подготовка объекта к сдаче в эксплуатацию (составление дефектной ведомости, разработка мероприятий по их устранению, контроль качества и сроков устранения при сдаче объекта).

Помимо вышеперечисленных задач заказчику предстоит уделить определенное время заключению договоров на:

  • ПИР;
  • СМР и ПНР;
  • Экспертизу проекта;
  • Получение декларации Промбезопасности ОПО и сертификацию соответствия продукции ТР ТС или ГОСТ Р;
  • Изыскания (гидрологические, геологические, геодезические, экологические);
  • МЧС + МЧС пожарная безопасность;
  • проект нормативов образования отходов и лимитов на их размещение ПНЛООР.

ЧЕК ЛИСТ №3. Самый ответственный

Объект построен и можно облегченно вздохнуть? Рано: впереди еще один шаг — сдать построенный объект в эксплуатацию.

Приведу примерный перечень документов, которые для этого нужны:

  • правоустанавливающие документы на землю;
  • градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
  • разрешение на строительство;
  • акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
  • документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
  • документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации;
  • документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям;
  • схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
  • заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) (ЗОС);
  • документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;
  • технический план объекта капитального строительства;
  • сведения о рядом расположенных опасных объектах: количество опасных веществ (общее количество, единичная емкость), декларация Промбезопасности на эти объекты:
  • объектовая схема оповещения по сигналам ГО и сигналам ЧС;
  • договор на выполнение работ по локализации аварий, ликвидации последствий аварий и ЧС;
  • договор заказчика с пожарной частью на оказание услуг в области пожарной безопасности;
  • проект существующей санитарно-защитной зоны.

Как видим, список весьма внушительный, но, разумеется, подготовка указанной документации вполне по силам заказчику при наличии команды специалистов, имеющих соответствующие квалификацию и опыт.

Какой должна быть ваша команда для управления строительством?

Как минимум — имеющей опыт работы в области проектирования и строительства. Количество занятых в этой работе сотрудников определяется масштабом проекта  и сроком его реализации. В любом случае важно понимать, что объем работы по организации строительства таков, что выполнение ее штатными сотрудниками, отвечающими за производственные задачи, параллельно с основной работой или в нагрузку к ней (даже если их образование и квалификация позволяют с ней справляться) невозможно. Работа по организации и сопровождению строительства может быть эффективной только при условии вовлечения в нее ответственных специалистов на 100% рабочего времени.

В крупных холдинговых структурах, активно развивающих производственные мощности, а также инженерную инфраструктуру производственных площадок, как правило, все перечисленные задачи относятся к зоне ответственности специальных служб. Дирекция, управление или департамент по строительству — название службы может быть различным. Чаще всего это отдел численностью от 15 до 40 сотрудников, занимающихся организацией и сопровождением строительных проектов на всех производственных площадках компании.

Однако значительная часть промышленных предприятий не имеет регулярных задач, связанных со строительством, и для них создание команды из 10-20 специалистов, тем более только на время реализации единичного проекта, оказывается трудновыполнимым или крайне дорогостоящим мероприятием. Еще сложнее пробраться через бумажные джунгли оказывается, когда заказчиком является иностранный инвестор, не знакомый с российским законодательством.

В обоих случаях единственным выходом, позволяющим выполнить все нормативные требования по подготовке и реализации строительства и сделать это в рамках определенных инвестором проекта сроков, является привлечение специализированной организации в качестве «технического заказчика» и делегирование ему всех перечисленных задач.

Профессиональный технический заказчик — кто он?

Осознание потребности в квалифицированной организации, позволявшей восполнить недостаток соответствующих специалистов и опыта строительства на предприятиях и в регионах появилось в 70-80-х годах прошлого века. Тогда же Госстрой утвердил отдельную службу***, предназначенную для подготовки к строительству и выполнения технадзора за самим строительством, которая чаще всего называлась Службой единого заказчика или дирекцией строящегося предприятия. Идея оправдала себя, и качество строительства ощутимо возросло. После распада СССР эта служба не смогла выполнять свои функции в условиях нового времени, однако идея получила развитие уже в рамках рыночной экономики.

Полноправным субъектом строительной отрасли «технический заказчик» стал в 2011 году с внесением изменений в Градостроительный кодекс РФ Федеральным законом № 337-ФЗ от 28 ноября 2011 г. Согласно п. 22 ст.1 Градостроительного кодекса РФ «Технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее — функции технического заказчика)».****

Важно обратить внимание на то, что сам термин является наследием именно советской эпохи, когда государство выступало инвестором и исполнителем проекта одновременно, но по сути технический заказчик — это именно исполнитель, привлекаемый заказчиком строительства.

Список задач, которые можно делегировать техническому заказчику на основании соответствующего договора, охватывает практически весь цикл подготовки и реализации строительного проекта. Это может быть не только оформление всей предпроектной и проектной документации, но и полное управление строительством объекта на всех стадиях: формирования, организации строительной площадки, возведения объекта и стадии сдачи его в эксплуатацию. Технический заказчик организует взаимодействие между всеми участниками строительного процесса: заказчиками и инвесторами, подрядчиками, проектировщиками, согласующими и разрешительными органами

Разнообразие функций технического заказчика диктует серьезные требования к знаниям и опыту претендентов на эту позицию.

Формально от компании, работающей в качестве технического заказчика, требуется членство в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.

На что обратить внимание на практике?

  • Оцените деловую репутацию компании. Обращайте внимание на проверенные факты, а отзывам доверяйте только в том случае, если лично знаете их автора.
  • Изучите список проектов, реализованных компанией-претендентом в качестве технического заказчика (или ЕРС/ЕРСМ-подрядчика). Проекты близкие по масштабу и специфике в референс-листе — однозначное преимущество.
  • Имейте в виду, что опыт работы техническим заказчиком по проектам в регионе, где планируется строительство, — еще один плюс. Несмотря на кажущееся распространение электронных сервисов и информационных систем для обращения в государственные инстанции, наличие рабочих контактов в местных органах самоуправления всё еще может значительно ускорить процесс подачи документов и их согласования.
  • Оцените состав команды. Специальность «Технический заказчик» нельзя получить в университете. Работать в этом направлении позволяет только опыт в строительстве, связанный с решением организационных задач. При этом, учитывая необходимость работы с различными субъектами строительства, разрешительными и контролирующими органами, в большинстве случаев требуется целый штат специалистов с взаимодополняющими компетенциями.

Технический заказчик или ЕРСМ-подрядчик? Найди отличия

По функционалу к техническому заказчику наиболее близки компании, выполняющие реализацию проектов в формате ЕРСМ, поэтому сегодня «Институт технического заказчика» в России преимущественно представлен компаниями, эволюционировавшими из традиционных генподрядных организаций.

На практике функционал и зона ответственности ЕРСМ (а уж тем более ЕРС) подрядчиков шире, чем у технического заказчика. Так, ЕРСМ контракт в большинстве случаев предполагает, что исполнитель самостоятельно предоставляет инжиниринговые услуги, по сути являясь его «идеологом». Технический заказчик же, исходя из определения градостроительного кодекса, — скорее посредник и представитель заказчика, и его агент во взаимоотношениях с исполнителями.

Если отношения заказчика с техническим заказчиком регулируются типовым агентским договором, последний имеет ограниченную ответственность, и претензии по качеству, объему и срокам выполнения работ возможно будет предъявлять только исполнителям работ.

В то же время поскольку ЕРСМ-подрядчик (как и ЕРС-подрядчик) не является субъектом строительной отрасли, наличие договора не наделяет его полномочиями представлять заказчика строительства в органах власти и согласующих инстанциях.

Поэтому при отсутствии в структуре заказчика собственной службы технического заказчика хорошим решением является заключение смешанного контракта, содержащего элементы договоров на исполнение работ и выполнение функций технического заказчика.

Если передача полномочий заказчика-застройщика по такому договору состоялась, зона ответственности привлечённого технического заказчика становится значительно шире, чем предполагает типовой контракт, что позволяет снизить риски заказчика строительства.

Разумеется, важно, чтобы это отвечало намерениям и соответствовало возможностям исполнителя. И тогда из необходимой, но все же посреднической структуры, технический заказчик превращается в полноценного партнера, оказывающего определяющее влияние на качество, сроки и результат проекта.

 

* Застройщик — лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. Иногда Застройщик и выступает заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик). Далее по тексту для краткости под термином «Заказчик» имеется в виду «Заказчик –застройщик».

** Более подробно о требованиях к разрешению на строительство можно изучить в статье 51 Градостроительного кодекса РФ.

*** Постановление Госстроя СССР от 12 марта 1971 г. N 17 «Об утверждении Положения о дирекции строящегося предприятия»; Постановление Госстроя СССР от 12 февраля 1980 г. N 11 «Об утверждении Положения о службе единого заказчика по строительству в городах жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства». «Постановление от 2 февраля 1988 г. N 16 о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре.»

**** http://www.consultant.ru/law/podborki/funkcii_tehnicheskogo_zakazchika/

Александр Иванков
Начальник производственно-технического отдела компании «Первый инженер»