Случилось так, что вами принято решение о строительстве, и теперь предстоит обдумать, что необходимо сделать для реализации этого решения.
Помимо очевидных финансовых и юридических вопросов перед заказчиком строительства возникает целый список задач, связанных со сбором, подготовкой и утверждением проектной и разрешительной документации. Причем масштаб и размер строящегося объекта роли не играет. Будь то здание нового цеха, котельной или всего лишь небольшое складское помещение — работы будет много. О том, как ничего не упустить, и что делать, если собственные ресурсы не позволяют сделать ее самостоятельно, говорим сегодня.
Прежде всего, разберемся, что требуется от заказчика-застройщика* согласно действующему законодательству.
ЧЕК ЛИСТ №1. Разрешение на Строительство
Во-первых, необходимо получить разрешение на строительство**, а для этого предоставить в органы местного самоуправления по месту нахождения земельного участка:
- правоустанавливающие документы на землю;
- проект планировки и межевания территории;
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
- сбор результатов проведения публичных слушаний;
- проектную документацию;
- положительное заключение экспертизы проекта.
Получение этих документов — трудоемкий процесс, особенно это касается разработки проектной документации и прохождения ее экспертизы. При этом, даже если для выполнения работ по проектированию чаще всего на практике привлекается профильная организация (что на практике чаще всего и случается), именно заказчик строительства согласно действующему законодательству подает документы на экспертизу и получает заключение.
В целом, на этом этапе заказчику строительства предстоит подготавливать и согласовывать в ходе проектирования следующий (но не окончательный) перечень документов:
- эскизный проект;
- технико-экономические характеристики объекта;
- варианты посадки здания на площадке;
- предварительные варианты архитектурных решений;
- архитектурно-градостроительные решения;
- расчёт нагрузок для получения ТУ;
- технические задания и заключение договоров на инженерные и изыскательные работы (гидрологических, геологических, геодезических);
- техзадания на проектирование на основании собранной исходно-разрешительной документации и результатов изысканий.
Кроме того, именно заказчик должен:
- получать все необходимые согласования для получения положительного заключения экспертизы (ЦГСЭН, Государственной экологической экспертизы и природных ресурсов, МЧС (УГПН), Промышленной безопасности для опасных производственных объектов);
- получать положительное экспертное заключение на проект;
- контролировать, оптимизировать и согласовывать принятые проектные решения с целью снижения затрат;
- готовить исходные данные для проектирования.
Итак, вкратце мероприятия на старте проекта мы перечислили. Но, разумеется, на этом «формальности» не заканчиваются. Впереди ключевой этап — строительство — дорогостоящий, сложный и ответственный.
ЧЕК ЛИСТ 2. Организация строительных работ
Задачи заказчика на этом этапе можно разделить на производственные и технические.
Производственные задачи:
- подготовка приемо-сдаточной документации в полном объеме;
- подготовка технических заданий на СМР и поставку;
- поставка на объект оборудования и материалов;
- подготовка и своевременная корректировка комплектовочных ведомостей на материалы и оборудование по всем разделам РД;
- ведение и контроль ведения общих и специальных журналов;
- составление и контроль исполнения производственных графиков и планов;
- подготовка актов передачи площадки и актов-допусков подрядным организациям;
- приемка от проектировщика проектной и рабочей документации, организация ее согласования;
- выдача утвержденной рабочей документации (РД) со штампом ВПР подрядным организациям;
- отслеживание изменений РД и своевременная выдача измененной документации подрядчикам;
- организация технического архива РД, приемо-сдаточной, исходно-разрешительной документации. Организация учета принятой и выданной документации;
- организация разработки технических решений;
- подготовка документации для проведения тендеров, сбор и анализ результатов опросов (об этом мы писали ранее в статье «Cубподрядчики: как убедиться, что на вас будут работать надёжные компании»);
- заключение договоров подряда.
Задачи технического контроля:
- проверка наличия необходимых документов на применяемые исполнителем материалы, изделия и оборудование, а также задокументированных результатов входного контроля и лабораторных испытаний;
- контроль складирования и хранения строительных материалов, изделий и оборудования (неправильно складированные и хранящиеся материалы представитель технадзора может запретить к применению);
- контроль соблюдения технологий строительства, проведения ПНР;
- контроль проектной и исполнительной технической документации;
- контроль точности расположения конструктивных элементов;
- контроль исполнения предписаний контролирующих органов, их извещение об аварийных состояниях на объекте;
- контроль соответствия строительных работ календарному плану и договору и подписание совместно с исполнителем двухсторонних актов, подтверждающих соответствие (без подписания этих актов переход к следующему этапу строительства осуществляться не должен);
- заключительная оценка соответствия готового объекта строительному законодательству, проектной и нормативной документации (совместно с исполнителем);
- получение декларации промышленной безопасности ОПО;
- контроль и организация на объекте ОТ и ТБ, пожарной и экологической безопасности;
- подготовка объекта к сдаче в эксплуатацию (составление дефектной ведомости, разработка мероприятий по их устранению, контроль качества и сроков устранения при сдаче объекта).
Помимо вышеперечисленных задач заказчику предстоит уделить определенное время заключению договоров на:
- ПИР;
- СМР и ПНР;
- Экспертизу проекта;
- Получение декларации Промбезопасности ОПО и сертификацию соответствия продукции ТР ТС или ГОСТ Р;
- Изыскания (гидрологические, геологические, геодезические, экологические);
- МЧС + МЧС пожарная безопасность;
- проект нормативов образования отходов и лимитов на их размещение ПНЛООР.
ЧЕК ЛИСТ №3. Самый ответственный
Объект построен и можно облегченно вздохнуть? Рано: впереди еще один шаг — сдать построенный объект в эксплуатацию.
Приведу примерный перечень документов, которые для этого нужны:
- правоустанавливающие документы на землю;
- градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
- разрешение на строительство;
- акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора);
- документ, подтверждающий соответствие объекта требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
- документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации;
- документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям;
- схема, отображающая расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка;
- заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) (ЗОС);
- документ, подтверждающий заключение договора обязательного страхования гражданской ответственности владельца опасного объекта за причинение вреда в результате аварии на опасном объекте;
- технический план объекта капитального строительства;
- сведения о рядом расположенных опасных объектах: количество опасных веществ (общее количество, единичная емкость), декларация Промбезопасности на эти объекты:
- объектовая схема оповещения по сигналам ГО и сигналам ЧС;
- договор на выполнение работ по локализации аварий, ликвидации последствий аварий и ЧС;
- договор заказчика с пожарной частью на оказание услуг в области пожарной безопасности;
- проект существующей санитарно-защитной зоны.
Как видим, список весьма внушительный, но, разумеется, подготовка указанной документации вполне по силам заказчику при наличии команды специалистов, имеющих соответствующие квалификацию и опыт.
Какой должна быть ваша команда для управления строительством?
Как минимум — имеющей опыт работы в области проектирования и строительства. Количество занятых в этой работе сотрудников определяется масштабом проекта и сроком его реализации. В любом случае важно понимать, что объем работы по организации строительства таков, что выполнение ее штатными сотрудниками, отвечающими за производственные задачи, параллельно с основной работой или в нагрузку к ней (даже если их образование и квалификация позволяют с ней справляться) невозможно. Работа по организации и сопровождению строительства может быть эффективной только при условии вовлечения в нее ответственных специалистов на 100% рабочего времени.
В крупных холдинговых структурах, активно развивающих производственные мощности, а также инженерную инфраструктуру производственных площадок, как правило, все перечисленные задачи относятся к зоне ответственности специальных служб. Дирекция, управление или департамент по строительству — название службы может быть различным. Чаще всего это отдел численностью от 15 до 40 сотрудников, занимающихся организацией и сопровождением строительных проектов на всех производственных площадках компании.
Однако значительная часть промышленных предприятий не имеет регулярных задач, связанных со строительством, и для них создание команды из 10-20 специалистов, тем более только на время реализации единичного проекта, оказывается трудновыполнимым или крайне дорогостоящим мероприятием. Еще сложнее пробраться через бумажные джунгли оказывается, когда заказчиком является иностранный инвестор, не знакомый с российским законодательством.
В обоих случаях единственным выходом, позволяющим выполнить все нормативные требования по подготовке и реализации строительства и сделать это в рамках определенных инвестором проекта сроков, является привлечение специализированной организации в качестве «технического заказчика» и делегирование ему всех перечисленных задач.
Профессиональный технический заказчик — кто он?
Осознание потребности в квалифицированной организации, позволявшей восполнить недостаток соответствующих специалистов и опыта строительства на предприятиях и в регионах появилось в 70-80-х годах прошлого века. Тогда же Госстрой утвердил отдельную службу***, предназначенную для подготовки к строительству и выполнения технадзора за самим строительством, которая чаще всего называлась Службой единого заказчика или дирекцией строящегося предприятия. Идея оправдала себя, и качество строительства ощутимо возросло. После распада СССР эта служба не смогла выполнять свои функции в условиях нового времени, однако идея получила развитие уже в рамках рыночной экономики.
Полноправным субъектом строительной отрасли «технический заказчик» стал в 2011 году с внесением изменений в Градостроительный кодекс РФ Федеральным законом № 337-ФЗ от 28 ноября 2011 г. Согласно п. 22 ст.1 Градостроительного кодекса РФ «Технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее — функции технического заказчика)».****
Важно обратить внимание на то, что сам термин является наследием именно советской эпохи, когда государство выступало инвестором и исполнителем проекта одновременно, но по сути технический заказчик — это именно исполнитель, привлекаемый заказчиком строительства.
Список задач, которые можно делегировать техническому заказчику на основании соответствующего договора, охватывает практически весь цикл подготовки и реализации строительного проекта. Это может быть не только оформление всей предпроектной и проектной документации, но и полное управление строительством объекта на всех стадиях: формирования, организации строительной площадки, возведения объекта и стадии сдачи его в эксплуатацию. Технический заказчик организует взаимодействие между всеми участниками строительного процесса: заказчиками и инвесторами, подрядчиками, проектировщиками, согласующими и разрешительными органами
Разнообразие функций технического заказчика диктует серьезные требования к знаниям и опыту претендентов на эту позицию.
Формально от компании, работающей в качестве технического заказчика, требуется членство в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства.
На что обратить внимание на практике?
- Оцените деловую репутацию компании. Обращайте внимание на проверенные факты, а отзывам доверяйте только в том случае, если лично знаете их автора.
- Изучите список проектов, реализованных компанией-претендентом в качестве технического заказчика (или ЕРС/ЕРСМ-подрядчика). Проекты близкие по масштабу и специфике в референс-листе — однозначное преимущество.
- Имейте в виду, что опыт работы техническим заказчиком по проектам в регионе, где планируется строительство, — еще один плюс. Несмотря на кажущееся распространение электронных сервисов и информационных систем для обращения в государственные инстанции, наличие рабочих контактов в местных органах самоуправления всё еще может значительно ускорить процесс подачи документов и их согласования.
- Оцените состав команды. Специальность «Технический заказчик» нельзя получить в университете. Работать в этом направлении позволяет только опыт в строительстве, связанный с решением организационных задач. При этом, учитывая необходимость работы с различными субъектами строительства, разрешительными и контролирующими органами, в большинстве случаев требуется целый штат специалистов с взаимодополняющими компетенциями.
Технический заказчик или ЕРСМ-подрядчик? Найди отличия
По функционалу к техническому заказчику наиболее близки компании, выполняющие реализацию проектов в формате ЕРСМ, поэтому сегодня «Институт технического заказчика» в России преимущественно представлен компаниями, эволюционировавшими из традиционных генподрядных организаций.
На практике функционал и зона ответственности ЕРСМ (а уж тем более ЕРС) подрядчиков шире, чем у технического заказчика. Так, ЕРСМ контракт в большинстве случаев предполагает, что исполнитель самостоятельно предоставляет инжиниринговые услуги, по сути являясь его «идеологом». Технический заказчик же, исходя из определения градостроительного кодекса, — скорее посредник и представитель заказчика, и его агент во взаимоотношениях с исполнителями.
Если отношения заказчика с техническим заказчиком регулируются типовым агентским договором, последний имеет ограниченную ответственность, и претензии по качеству, объему и срокам выполнения работ возможно будет предъявлять только исполнителям работ.
В то же время поскольку ЕРСМ-подрядчик (как и ЕРС-подрядчик) не является субъектом строительной отрасли, наличие договора не наделяет его полномочиями представлять заказчика строительства в органах власти и согласующих инстанциях.
Поэтому при отсутствии в структуре заказчика собственной службы технического заказчика хорошим решением является заключение смешанного контракта, содержащего элементы договоров на исполнение работ и выполнение функций технического заказчика.
Если передача полномочий заказчика-застройщика по такому договору состоялась, зона ответственности привлечённого технического заказчика становится значительно шире, чем предполагает типовой контракт, что позволяет снизить риски заказчика строительства.
Разумеется, важно, чтобы это отвечало намерениям и соответствовало возможностям исполнителя. И тогда из необходимой, но все же посреднической структуры, технический заказчик превращается в полноценного партнера, оказывающего определяющее влияние на качество, сроки и результат проекта.
* Застройщик — лицо, которое обеспечивает строительство объектов на принадлежащем ему земельном участке (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. То есть главный признак застройщика — что строительство происходит на принадлежащем ему земельном участке. Иногда Застройщик и выступает заказчиком в строительстве, привлекая подрядчиков по договору. Иногда такого Застройщика именуют Заказчик-Застройщик). Далее по тексту для краткости под термином «Заказчик» имеется в виду «Заказчик –застройщик».
** Более подробно о требованиях к разрешению на строительство можно изучить в статье 51 Градостроительного кодекса РФ.
*** Постановление Госстроя СССР от 12 марта 1971 г. N 17 «Об утверждении Положения о дирекции строящегося предприятия»; Постановление Госстроя СССР от 12 февраля 1980 г. N 11 «Об утверждении Положения о службе единого заказчика по строительству в городах жилых домов, объектов культурно-бытового назначения и коммунального хозяйства». «Постановление от 2 февраля 1988 г. N 16 о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре.»
**** http://www.consultant.ru/law/podborki/funkcii_tehnicheskogo_zakazchika/